Edificio Las Golondrinas 1731

Manual de Usuario y Condiciones de Garantía

INTRODUCCIÓN

El siguiente manual tiene por objetivo entregarle a ud. información relevante sobre los aspectos relacionados con el uso y mantención general del inmueble y del edificio del cual usted es propietario, así como las medidas preventivas que se deben considerar para mantener cada una de las partes en buenas condiciones y buen funcionamiento.

Le mencionamos además, que este inmueble ha sido construido y recibido de acuerdo a un proyecto aprobado por la Dirección de Obras Municipales de Viña del Mar, conforme con las exigencias de:

  • Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
  • Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria y D.S./Minvu 48/1990 que la reglamenta.
  • Instrumentos de Planificación vigentes.

Por lo tanto, toda obra de ampliación o modificación debe ser ejecutada con la respectiva autorización municipal, mediante un Permiso de Obra Menor o un Permiso de Alteración, Reparación o Reconstrucción.

En el caso de llevar a cabo alguna modificación o ampliación, se recomienda consultar previamente a un profesional calificado que revise los planos de cálculo e instalaciones, ya que de otra forma se corre el riesgo de dañar la estructura de la propiedad o intervenir el circuito de alguna instalación.

Finalmente, es necesario tener en cuenta también, que no serán imputables al propietario primer vendedor:

  • Los defectos o fallas que se presenten a causa de trabajos de adecuación, ampliación o transformación efectuados en la propiedad con posterioridad a la fecha señalada en la escritura de compraventa del inmueble.
  • Los defectos o fallas que se presenten en los bienes muebles, y las cosas de comodidad u ornato de acuerdo a lo que señala el artículo 572 del Código Civil.

Advertencia: “Es muy importante destacar que todas las modificaciones deben ser realizadas por personal calificado.”

Recomendación: Se recomienda leer este manual detenidamente, basado en la tercera edición del “Manual de Uso y Mantención de la Vivienda” generado por la Cámara Chilena de la Construcción, para conocer con mayor detalle las características de su propiedad, de su mantenimiento y cuidados necesarios para obtener el mejor uso de los elementos que la componen.

RESPONSABILIDADES INDICADAS EN LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES

Antes de conocer las mantenciones a realizar es necesario que tenga en cuenta que el Articulo Nº 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, establece los plazos de responsabilidad de las diferentes partidas de un inmueble. Estos son:

  1. Diez años, en el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble, tales como cimientos, sobrecimientos, fundaciones, muros soportantes, losas, vigas, cadenas, pilares, estructura de techumbres y entramados horizontales o verticales de carácter estructural.
  2. Cinco años, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, tales como cubiertas de techumbres, ventanas, estructuras no soportantes de muro y cielo, bases de pavimentos, estructuras o bases de pisos, impermeabilizaciones, aislamiento térmico y acústico, o de las instalaciones de, redes de instalaciones tales como eléctricas, de corrientes débiles, de calefacción, sanitarias, redes húmedas y secas de incendio, sistemas de evacuación de basuras, instalaciones y equipos eléctricos mayores tales como ascensores, equipos de presurización y grupo electrógeno.
  3. En el plazo de tres años, si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras, tales como cielos, pisos, puertas, revestimientos y pinturas exteriores e interiores, barnices, cerámicos, quincallería, muebles adosados o empotrados a la construcción. En los casos de fallas o defectos no incorporados expresamente en los numerales anteriores, o que no sean asimilables o equivalentes a los mencionados en éstos, las acciones prescribirán en el plazo de cinco años.
  4. En lo que respecta a la garantía de los equipos de extracción, sistema de alarma y citofonía, ésta tiene vencimiento conforme a los plazos determinados por el proveedor para cada uno de los elementos antes mencionados.

Los plazos de prescripción se contarán desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales, con excepción del señalado en el número 3, que se contará a partir de la fecha de la inscripción del inmueble, a nombre del comprador, en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

  1. USO Y MANTENCIÓN DEL DEPARTAMENTO

  1. RECOMENDACIONES GENERALES
    1. Humedad y filtraciones
      1. Humedad del Primer Año:

        En la construcción de su departamento, se han empleado materiales que dificultan, en general, el paso del agua desde el exterior. Sin embargo, así como no es fácil que entre agua, tampoco es fácil que salga el agua o la humedad interna.

        Durante la construcción se empleo hormigón y morteros que ocupan gran cantidad de agua en su ejecución. Inicialmente, estos elementos quedan saturados de agua y, por lo tanto, esta humedad demora largo tiempo de eliminarse en un 100%.

        Por lo tanto, es fundamental, durante el primer año favorecer el secado de los muros y otros elementos de humedad incorporada en su construcción. Para ello, debe ventilar su departamento diariamente y en forma generosa; igualmente, debe preocuparse de emplear calefacción seca.

      2. Humedad por lluvias:

        Descripción:
        La humedad, proveniente de aguas lluvias al interior de los departamentos del piso 26 y de los recintos del piso 27, puede ser producto de las goteras de lluvia, por roturas en la cubierta, por roturas en la impermeabilización o por la entrada de agua por obstrucción de las vías de escurrimiento de aguas lluvias.

        Mantención, según tabla de mantenimiento general, Anexo 1.


        • Todos los años, antes que comiencen las lluvias, la Administración del edificio debe contactar personal especializado para hacer una revisión acuciosa de canales, forros, bajadas, gárgolas desagües de aguas lluvias, despejándolas de hojas secas, polvo, excrementos de aves, etc.
        • Revisión periódica de techos, canaletas y bajadas de aguas lluvias.
        • Se recomienda hacer revisión general de techumbres cada 6 meses.
    2. Condensación y humedad interior

      Descripción
      Durante los meses de otoño e invierno, las paredes y vidrios pueden mojarse, especialmente por las mañanas y, con mayor frecuencia, en días de baja temperatura exterior. Esta agua es producto de un fenómeno llamado condensación.

      La condensación se produce en el interior del depto, debido a que la humedad del aire se transforma en agua al contacto con las superficies frías de los muros o vidrios de las ventanas. A mayor diferencia de temperatura, entre el aire interior y el exterior, se tienen muros perimetrales más fríos, los que se condensarán con mayor facilidad. Este problema se acentúa en los muros de los departamentos con orientación sur.

      La condensación en general tiene consecuencias no deseables, ya que mancha y suelta las pinturas, daña los eventuales papeles murales y se favorece la formación de zonas con hongos.

      Advertencia: “Este problema se debe a una falta de ventilación, al tipo de calefacción usado y a los hábitos de uso del depto.”

      Recomendaciones:

      • Secar a primera hora de la mañana todos los vidrios que aparecen mojados.
      • Ventilar en forma diaria, abriendo parcialmente ventanas para que produzcan alguna corriente de aire.
      • Instruir a instaladores de cortinaje que mantenga un distanciamiento mínimo a los vidrios de las ventanas de modo tal que el género nunca esté en contacto con el vidrio.
      • Evitar tener un número excesivo de plantas interiores.
      • Regar plantas interiores con moderación.
    3. Ventilación

      Descripción
      Para evitar todo tipo de olores y para mantener seco el depto. es fundamental una ventilación prolongada y habitual.

      Recomendaciones:

      • Abra las ventanas diariamente, provocando una pequeña corriente de aire.
      • Tener presente que los hongos se desarrollan en ambientes húmedos y oscuros, por lo que es recomendable recoger las cortinas de las ventanas para ventilar los rincones.
      • Es recomendable mantener limpios las rejillas de ventilación, extracción y/o los equipos instalados en baños.
    4. Fisuras por retracción, expansión y contracción

      Descripción
      En las superficies de los cielos o de los muros de hormigón armado, es muy habitual que presenten fisuras que son causadas por la retracción hidráulica de los hormigones, fenómeno normal producto del proceso de fragüe de dicho material. Estas fisuras no significan riesgo estructural para el depto. y no disminuyen su resistencia frente a los esfuerzos estáticos o sísmicos. Su reparación debe ser asumida como parte del mantenimiento del inmueble, dada su condición de inevitable.

      Por otra parte, los cambios de temperatura y humedad, hacen que la mayoría de los materiales de construcción se expandan o contraigan. Ante la presencia de materiales diferentes, ocurrirá que la expansión o contracción será mayor o menor provocando separaciones entre materiales, especialmente entre los disímiles.

      Los efectos, de este proceso natural, se manifiestan en pequeñas fisuras que aparecerán en tabiques (especialmente en las uniones de molduras y tabiques), uniones de planchas de yeso cartón y estructuras de madera. Su reparación debe ser asumida como parte del mantenimiento del inmueble, dada su condición de inevitable.

    5. Fijaciones a muros y cielos

      Descripción
      En la mayoría de las fijaciones a muros y cielos es recomendable utilizar tarugos para afianzar tornillos o ganchos.

      Recomendaciones:

      Fijaciones en muros revestidos en cerámicas.

      • Verificar el material con que está construido el muro revestido de cerámica. Seguir las recomendaciones para hormigón, albañilerías o tabiques estucados según sea el caso.
      • Para hacer perforaciones en cerámicas, éstas se deben hacer con taladro sin percusión utilizando una broca muy fina para romper la superficie vítrea de la cerámica sin trizar la palmeta. Una vez perforado el primer agujero, se puede introducir una broca del diámetro del tarugo a utilizar. Nunca perforar la cerámica directamente con un clavo, ya que ésta se trizará. En zonas húmedas rellenarlas con silicona.

      Fijaciones en tabiques y vigas de yeso‐cartón.

      • Para perforar tabiques de yeso cartón se debe usar un solo tamaño de broca que coincida con el diámetro especificado del tarugo. Los tarugos para tabiques de yeso cartón son especiales, en el mercado se le denomina «tarugo murito» ó «tarugo mariposa ó paloma».
      • No está permitido fijar los soportes de cortinas a tabiques ni a los aluminios de ventanas, debe fijarlos al cielo, a la losa de hormigón. La manipulación de las cortinas puede agrandar la perforación en el yeso, con el consiguiente desprendimiento del tarugo o trozos del tabique.
      • No fijar elementos de gran peso a estos tabiques.
      • Evitar colgar elementos en vigas falsas, caso presente en los baños de todas las oficinas. Si no es posible evitarlo, verifique que la fijación sea a un elemento de madera o metálico de la estructura. La estructuración del cielo falso está diseñada para resistir el peso propio de las planchas de yeso cartón, y no para lámparas u otros elementos de mayor peso.

      Fijaciones a muros de hormigón o albañilería estucados

      • Para hacer perforaciones en superficies de hormigón o albañilería estucadas, utilice brocas para concreto y tarugos plásticos.
      • Fijación a losas de hormigón.
      • Verificar que la perforación, no coincida con el tendido de la red de cañerías de la calefacción u otro tipo de instalación que pudiera dañarse al ser esta efectuada.
      • Fijación a Aluminios.
      • Está prohibido fijar cualquier elemento o perforar los perfiles de aluminios de ventanas, como por ejemplo cortinas.
  2. RECOMENDACIONES ESPECÍFICAS
    1. Estructura soportante
      1. Hormigones, albañilerías y otras

        Descripción
        Las fundaciones, cimientos, las estructuras de hormigón armado que componen su edificio, han sido especificadas y dimensionadas por un ingeniero calculista de acuerdo a normas.

        Por lo tanto estas estructuras no sufrirán deformaciones ni daños mayores que no hayan sido previamente estudiados ni diseñados por estos especialistas.

        Recomendaciones:
        Es necesario tener presente que al realizar ampliaciones o modificaciones interiores, bajo ninguna circunstancia se debe picar, demoler, modificar o cortar elementos estructurales, como por ejemplo, muros, pilares, vigas, losa superior o inferior, etc., sin la autorización expresa del ingeniero calculista autor del proyecto, y el respectivo Permiso Municipal de Obra Menor, además de la correspondiente autorización de la junta de vigilancia del condominio.

    2. Elementos constructivos
      1. Techos de planchas metálicas lisas

        Descripción
        Están constituidos por planchas lisas emballetadas revestidas con una aleación protectora de zinc y aluminio, más terminación de pintura.

        Mantención

        • Limpieza de canales, cubetas y bajadas de agua antes de la temporada de lluvias y durante ella.
        • Revisión soldaduras, sello de pernos y estado de las planchas.

        Recomendaciones:

        • Evitar que las personas que suban a los techos para su revisión o para colocar antenas de televisión, ventilaciones u otros, dañen planchas al caminar sobre ellas.
        • Revisar los sellos y uniones, y asesorarse por especialistas en cuanto a qué tipo de material utilizar en caso de requerirse reparación.
        • Se recomienda hacer aseo – mantención de techos cada 6 meses.
      2. Tabiques y vigas sistema isomur

        Descripción
        La tabiquería del departamento está compuesta en el interior por bloques de yeso, los cuales son forrados con planchas de yeso cartón. Este sistema denominado "ISOMUR" cumple con todas las normas vigentes, tanto en la parte térmica como acústica.

        En aquellos tabiques interiores de su departamento, en los que sea necesario colocar algún cuadro u otro objeto, debe hacerlo usando un tipo de tarugo normal de plástico o madera de 8 mm, esto impedirá que se dañe el tabique o que se pueda caer el elemento instalado. Se debe tener presente no colgar elementos que pesen más de 15 kg.

        Mantención
        La mayoría de las reparaciones de las fisuras en tabiques y cielos falsos se pueden hacer fácilmente, usando el siguiente procedimiento:

        • Limpiar y abrir ligeramente la fisura retirando superficialmente la pintura o pasta en un espesor no mayor a dos o tres mm. de profundidad y ancho.
        • Sellar la fisura con una masilla o sellante de elasticidad permanente, pintable, por ejemplo, sellantes acrílicos elásticos, masilla sellante de polietileno u otras.
        • Volver a pintar.
        • Los tornillos salidos se corrigen usando martillo o cincel, luego empaste y vuelva pintar.

        Recomendaciones:

        • No colgar elementos pesados.
      3. Puertas de madera

        Descripción
        Las puertas de madera han sido fabricadas con maderas secas, y terminadas, con barniz o pinturas que las protegen de la humedad y el calor, cumpliendo además con las normativas existentes.

        Mantención
        Barnizar o pintar, periódicamente, con productos adecuados, las puertas para prolongar su vida útil.

        Recomendaciones:

        • Es importante no golpear las puertas al cerrarlas, ya que estas se deterioran.
        • Cuando una puerta presenta dificultad para cerrar, es necesario saber si el problema se debe a la humedad o a que está descolgada de la bisagra.
        • Ante la existencia de una considerable humedad ambiental dentro del departamento, es probable que la madera se hinche y las puertas se aprieten. En este caso no es conveniente rebajar y recorrer con cepillo la puerta ya que cuando esta humedad desaparezca, la puerta volverá a su volumen normal.
      4. Ventanas de aluminio

        Funcionamiento
        Para la correcta apertura de las ventanas se debe girar la manilla en 90° y luego abrir la ventana. Verifique por si hay fisuras o separaciones en los alféizares y calafatee. Revise, cuando exista, el buen estado del burlete sello de goma o paño alrededor de las ventanas, reparándolos o reemplazándolos.

        Revise las ventanas por si no abren y cierran con facilidad, limpie las correderas y lubríquelas cuando sea necesario.

        En el caso de los ventanales de aluminio, recomendamos cerrarlas en forma suave y ver el funcionamiento de los pestillos y cierres, ya que son los elementos que más sufren con el uso y el maltrato.

        Deberá tener cuidado con las corrientes de aire al abrir puertas y ventanas ya que pueden generar daños en marcos y/o vidrios, los daños generados por este tipo de problemas climáticos no están garantizados.

        Advertencia: “No se permite realizar ninguna modificación a la estructura de las ventanas, como por ejemplo manillas, pestillos, siliconas, etc. Cualquier intervención puede ocasionar daños irreparables”

        Mantención

        Limpieza Cristales:

        • Para la limpieza de cristales utilizar solo detergentes especialmente formulados para esta actividad, con Ph neutro o levemente básico y que no degraden o deterioren sellos silicona, burletes, pintura aluminio.
        • Para su secado y aplicación de detergente sólo puede utilizarse plumillas de goma.
        • Prohibido utilizar elementos abrasivos para limpieza.
        • Para sacar manchas, utilizar sólo agua y jabones neutros. No se recomienda el uso de agua a presión (hidrolavado) podrían dañarse los sellos.
        • Se recomienda hacer esta limpieza con personal especializado.

        Limpieza Aluminio:

        • Misma indicaciones que para Limpieza de Cristales.
        • En el caso de paneles se debe evitar golpes en su plano, pues se pueden deformar. Especial cuidado debe tenerse en la operación del aseo exterior evitando que los esfuerzos puntuales o los rayen.

        Sellos climáticos:

        • Al menos una vez por año, se debe inspeccionar la totalidad de sellos climáticos verificando su estado y resellando con silicona de curado neutro compatible con la aplicada, de requerirse trabajos, estos deben ser realizados por personal calificado y siguiendo las indicaciones técnicas de INDALUM.
        • Nunca utilizar otro tipo de siliconas que no sean las de cura neutra. Debe verificarse la compatibilidad de las siliconas a usarse con la silicona de proyecto y con el resto de los materiales en que este en contacto.

        Burletes:

        • Al menos una vez por año, se debe inspeccionar la totalidad de los burletes verificando su estado, y ubicación, por personal calificado.
        • En caso de deterioro puntuales, los burletes pueden ser reemplazados por sello silicona cura neutra y/o burlete, siguiendo instrucciones del instalador.
        1. Ventanas operables en Fachadas
          • Su diseño considera su apertura solo para ventilación y salida a terrazas.
          • Estas ventanas no han sido calculadas para soportar esfuerzos por vientos fuertes, estando abiertas. En caso de ráfagas de vientos, las ventanas que se encontrasen abiertas podrían desprenderse y caer hacia niveles inferiores. Es muy importante que siempre deje sus ventanas cerradas cuando exista viento excesivo en el sector.
          • Se recomienda realizar una inspección, por personal calificado, de estos elementos al menos 1 vez por año, verificando su operación y reemplazando elementos mecánicos deteriorados o excesivamente gastados por uso.
          • Los pestillos (cierres) deberán permanecer siempre en su posición de cerrado.
        2. Puertas tipo Protec (Puertas laterales)
          • Se debe realizar mantención preventiva 1 vez por año, verificando su operación y estado.
          • Los elemento mecánicos (cerraduras, pivotes, cabezal de quicios, pestillos) se deben lubricar y limpiar.
          • Las cajas de quicio inferior no están diseñadas para trabajar con agua o excesiva humedad, por lo que se deben proteger a fin de evitar la entrada de agua al sistema, en especial en las faenas de lavado de pisos.
          • Es normal que se produzcan desalineamiento o variaciones en la ubicación geométrica de las hojas, como también variaciones en las velocidades de cierre. Estas situaciones deben corregirse por personal técnico debidamente entrenado cuando se realice su inspección.

        Recomendaciones Generales:

        • Nunca perforar para fijar objetos sobre estructura interior de aluminio, ya sea tabiques, cortinas mobiliario o cualquier otro elemento.
        • No ubicar fuentes generadoras de calor cerca de los cristales.
        • Cortinas interiores deben separarse del cristal interno al menos 10 cms. Para dejar una zona de homogenización de la temperatura.
        • Evitar golpes en cristales, por elementos de aseo.
        • Para eventuales cambios o reposiciones de cristales, éstos deberán ejecutarse siguiendo las especificaciones técnicas del proyecto.
        • Los recambios de cristales deberán ser ejecutados por compañías especializadas, cumpliendo con los requerimientos del fabricante.
    3. Instalaciones

      Las instalaciones sanitarias, eléctricas y de calefacción se han realizado con materiales de alta calidad e instaladas por personal especializado. Las instalaciones fueron probadas por nuestro personal e inspeccionadas por las empresas que entregan cada uno de los servicios o las entidades correspondientes que regulan los sistemas.

      Las instalaciones no requieren mantención, pero se recomienda realizar una inspección preventiva de estas por personal especializado al menos una vez al año. En caso de necesitar hacer instalaciones adicionales o modificar las existentes, recomendamos sean hechas por personal competente que se haga responsable de los cambios. Cualquier duda sobre las instalaciones las puede consultar en los planos adjuntos.

      1. Red de agua potable fría

        Descripción
        El depto. esta abastecido de agua potable fría conectada a una matriz general del edificio conectada al sistema de bombas de impulsión alimentado por un medidor general el cual está conectado a la red de agua potable de la empresa de servicios sanitarios correspondiente. Esta consta de un remarcador individual, de cañerías de conducción y llaves de paso.

        Mantención
        Cuando se detecte humedad producida por una filtración, reparar de inmediato. Cualquier filtración que se prolongue en el tiempo provocará el deterioro de todo elemento colindante. La garantía solo cubre la reparación del problema original y no de los daños colaterales, debido al aviso tardío al Depto. de Post venta.

        Recomendaciones:

        • Cuando se produzca una filtración, por pequeña que sea, consultar de inmediato a un técnico y buscar la causa y solución del problema; como primera medida se deberá cerrar la llave de paso que corresponda. Al mismo tiempo debe tenerse presente la necesidad de consultar los planos de lasinstalaciones previamente a la solución del problema para evitar picados innecesarios.
        • Conocer la ubicación de las llaves de paso.
        • No utilizar las llaves de paso como válvulas de regulación, éstas deben estar totalmente abiertas o cerradas.
        • Cuando salga del departamento por varios días deje cerrada la llave de paso general en el medidor, para evitar en caso de falla, no detectarla a tiempo y se produzca una inundación en él y que puede afectar a otros departamentos.
      2. Red de alcantarillado

        Descripción
        Las aguas servidas de este edificio son evacuadas mediante una red gravitacional compuesta por tubos, descargas y cámaras, conectadas a los emisarios de evacuación de la empresa de servicios sanitarios correspondiente.

        Advertencia: “El buen funcionamiento de esta red depende de evitar obstrucciones que impidan el libre escurrimiento de las aguas servidas.”

        Recomendaciones:

        • Es importante instruir al grupo de personas que hagan uso de los baños, de no botar ningún elemento u objeto que pueda obstruir los desagües de los artefactos sanitarios, como por ejemplo: algodón, toallas o pañuelos desechables, paños higiénicos, seda dental, etc.
        • El desecho indebido de basura también causa muchas obstrucciones sanitarias.
      3. Artefactos Sanitarios

        Descripción
        Los artefactos sanitarios instalados en su depto. son productos certificados. Para su buen funcionamiento se deben considerar algunas recomendaciones y una adecuada mantención. Es importante destacar que en el caso para la adecuada descarga del WC se debe mantener presionada la válvula por un tiempo de 4 segundos.

        • Artefactos Sanitarios:

          En especial para el W.C. y el lavamanos, se recomienda no arrojar elementos sólidos por el desagüe, evitando así que se tapen. Se deben limpiar con detergentes líquidos o jabón, nunca con abrasivos o detergentes en polvo que provocan rayas y saltaduras en estos artefactos.

          Advertencia: Si la obstrucción de un artefacto se ha producido por negligencia o por la acción de algún usuario, será responsabilidad del propietario pagar los gastos de reparación.

        • Vanitorio:

          Es de loza, empotrado en una cubierta de mármol sobre un mueble de melanina. En este caso rigen las precauciones anteriores para su limpieza, teniendo principal cuidado en no dejar colillas de cigarrillos u otras cosas demasiado calientes en el borde de la cubierta.

          Advertencia: se debe evitar dejar restos de jabon, shampoo u otros elementos degradables que al permanecer sobre la cubierta durante un periodo de tiempo pueden llegar a mancharla.

        • Lavaplatos de Acero Inoxidable:

          En este caso, al igual que en los anteriores, deberá usar para su limpieza un producto doméstico, como es el agua tibia y una esponja. No raspe la superficie con utensilios de cocina como ollas o sartenes. No deje sobras de comida en lavaplatos ni en el drenaje, sobre todo las bolsas de té que contienen ácidos perjudiciales. No limpie el lavaplatos con viruta de acero o cepillos metálicos y no ponga cubiertas de goma en el lavaplatos porque no permiten drenar el agua y decoloran la superficie. Además, se recomienda limpiar periódicamente todos los sifones de lavaplatos y lavatorios, ya que allí se van acumulando residuos que en cualquier momento pueden obstruir el desagüe.

        Mantención

        • Cambiar sellos de silicona cuando este se vea dañado, se deben utilizar siliconas con fungicidas.
        • Limpiar o cambiar sifones de lavamanos, cuando se detecte una dificultad de escurrimiento de la descarga.
        • Si el mecanismo del WC no corta el paso de agua correctamente, deberá regular posición del flotador para mantener el agua bajo la altura del tubo de rebalse, puede ser necesario el cambio del flotador o del sistema completo.
        • Revisar el ajuste de la goma de descarga.
        • No verter agua caliente en WC ya que puede provocar daños y en ocasiones trizaduras en él.
        • Cada 6 meses se recomienda revisar el funcionamiento del flotador y el mecanismo interno de descarga.

        Recomendaciones:

        • Evite golpear los artefactos sanitarios o someterlos a esfuerzos para los cuales no han sido diseñados, para evitar quiebres de loza o abolladuras y saltaduras del esmalte en los metálicos.
        • No botar plásticos, basuras, toallas higiénicas, etc.
        • No utilice productos que contengan cloro en el interior de los estanques de WC, ya que los sellos de goma o plásticos de su interior se pueden deteriorar.
        • No permitir al gásfiter sellar el estanque del inodoro con “pasta de gásfiter” pues es un material que daña las empaquetaduras produciendo filtraciones.
        • No utilizar artefactos que estén trizados, ya que se producirán filtraciones y su limpieza no será la adecuada.
      4. Grifería

        Descripción
        La grifería instalada en el Edificio es un producto certificado.

        Mantención

        • Cambiar las gomas cuando el cierre no sea total.
        • Limpiar aireadores. El agua en Viña del Mar es “dura” lo que genera gran acumulación de sarro. Saque los aireadores y límpielos prolijamente para mantener así un flujo de agua adecuado.

        Recomendaciones:

        • Evitar la limpieza de la grifería y artefactos con productos abrasivos o corrosivos.
        • El cierre de la grifería debe ser suave; no forzar si no cierra rápidamente, ya que esto indica que requiere cambio de gomas o limpieza.
      5. Electricidad

        Descripción
        Red de abastecimiento de energía eléctrica para iluminación, funcionamiento de artefactos y otros. Consta de circuitos para centros de iluminación y para enchufes. El funcionamiento de esta red es controlado por un tablero, en el que se encuentran ubicados un interruptor principal o general, que controlan toda la energía eléctrica del departamento, interruptores individuales que controlan los diferentes circuitos, y el dispositivo diferencial.

        El sistema eléctrico de la vivienda posee una conexión a la fase tierra del medidor para que en el caso de una eventual descarga eléctrica, la corriente se conduzca hacia la malla a tierra o barra Cooper weld y evite daños a las personas o artefactos. Su tablero consta de los sgtes elementos:

        • 1 Disyuntor general Lexo de 40 amperes
        • 2 Diferenciales 2x40 lexo
        • 1 Disyuntores de 10 amperes alumbrados
        • 1 Disyuntores de 16 amperes enchufes
        • 1 Disyuntor 20 amperes horno
        • 1 Disyuntor 25 amperes encimera
        • Los enchufes e interruptores son modelo Habitat 21 clásica, módulo color Noir, tapa champagne.

        Mantención

        • Se debe revisar el estado de interruptores y enchufes, cambiar los que tengan sus tapas deterioradas o no funcionen correctamente sus interruptores.
        • Para realizar alguna alteración al sistema eléctrico, contrate un electricista autorizado que se responsabilice por las modificaciones a efectuar en el sistema. Este mismo deberá inscribir dichas modificaciones en la Superintendencia de Servicios Eléctricos y Combustibles.
        • Cuando el corte de energía eléctrica sea externo baje los automáticos, con el fin de que una vez que se reponga el suministro los artefactos, no se dañen ante el golpe de corriente.
        • Es muy importante no conectar artefactos eléctricos de mayor consumo que la capacidad del circuito.
        • Se deben reapretar las conexiones del tablero eléctrico.

        Recomendaciones:

        • Conocer la ubicación del tablero de interruptores automáticos.
        • Cada interruptor individual está debidamente identificado, definiendo el circuito a que corresponde y su zona de alcance. En el caso de ocurrir un corte de suministro eléctrico en alguna parte de su departamento, examine siempre los interruptores automáticos en la caja del tablero principal de su oficina, verificando su estado.
        • Cuando se desactiva un interruptor automático éste queda en una posición neutral. Para activarlo nuevamente deberá bajarlo completamente y volverlo a subir.
        • En el caso que efectuado este procedimiento el automático vuelva a saltar, es recomendable revisar los artefactos enchufados o las luminarias conectadas al circuito respectivo, ya que puede haber un artefacto que éste provocando el corte de energía, o existe un mayor número de equipos eléctricos conectados respecto de la capacidad instalada.
        • No tirar los enchufes de artefactos eléctricos al momento de desconectarse, ya que este uso indebido puede producir que los módulos se dañen.
        • En caso de cualquier alteración, modificación o intervención en el tablero eléctrico de la oficina la garantía caduca.
      6. Red de Gas

        Descripción
        El edificio cuenta con calderas independientes alimentadas con el sistema de gas, no existen cañerías de gas hacia el interior de los departamentos ya que las calderas envían el agua caliente y calefacción hacia los mismos. Los medidores de gas se encuentran en los vestíbulos ubicados uno por piso. Las conexiones de gas alimentan las calderas independientes y se ubican en la sala de medidores en el pasillo común en cada piso.

        Recomendaciones:

        • Recuerde que al igual que las otras instalaciones necesitarán revisión preventiva permanente, realizadas por un profesional autorizado.
        • Además, debe tener presente que en ningún caso usted puede efectuar alguna alteración a las instalaciones, cualquier alteración que usted haga a las instalaciones de gas, deberá contar con la asesoría técnica y profesional correspondiente, para evitar poner en peligro a los moradores de su departamento.
        1. Agua caliente y calefacción

          Descripción
          Como se expone en el punto anterior (Red de gas), los departamentos cuentan con calderas mixtas independientes, las que entregan agua caliente y calefacción a los radiadores ubicados en su departamento.

          Las calderas vienen probadas y reguladas para un funcionamiento normal del sistema, tal cual como se presenta en la recepción del inmueble.

          Las calderas se encuentran en el recinto contiguo al de basuras. Están conectadas eléctricamente al tablero de su departamento, si el automático en el tablero esta abajo (cortada la energía) no tendrá agua caliente ni calefacción.

          Mantención

          • La garantía cubre desperfectos de las calderas según el fabricante por 1 año.
          • Debe efectuar mantenciones periódicas a las calderas según lo indicado por el fabricante en el manual de garantía cada 12 meses.
      7. Corrientes débiles

        Descripción
        El depto. cuenta con ductos que permiten la instalación y conexión del servicio telefónico, Internet y de TV cable; o con un sistema de citofonía instalado.

        1. Citofonía

          Descripción
          La edificación cuenta con sistema de citofonía centralizada que comunica cada depto. con la conserjería. Además la conserjería puede hacerlo con los citófonos de los portones de acceso vehicular y la puerta de acceso del edificio.

          Mantención

          • Realizar la mantención recomendada por el proveedor con un servicio técnico autorizado.

          Recomendaciones:
          No intervenir el sistema por personas ajenas a los servicios técnicos autorizados, lo que haría perder las garantías.

      8. Sistemas de alarmas de robo

        Descripción
        Para obtener un mayor grado de seguridad, el depto. cuenta con un sistema de alarma de robo, el que se activa siguiendo las instrucciones descritas en el manual de instrucción del fabricante. Este sistema informa a la central de conserjería ubicada en el mesón del lobby.

        Mantención

        • Realizar la mantención recomendada por el proveedor con un servicio técnico autorizado.
        • Revisar los magnéticos de puertas; en el caso de fallas solicitar visita de servicio técnico.

        Recomendaciones:

        • Lea cuidadosamente el Manual de Uso del Sistema. Ante cualquier duda contactarse con el Mayordomo del Edificio, él que ha sido instruido para estos efectos.
        • Es recomendable probar el sistema al menos dos veces al año, o antes de dejar sola la vivienda por un período largo.
      9. Extracción forzada de baños

        Descripción
        Con el objeto de mantener una adecuada ventilación de los recintos de baños sin ventanas al exterior, el edificio cuenta con un sistema de extracción forzada en los baños. Este sistema consta de ventiladores en los techos del piso 27 y unidades individuales en cada baño.

        Mantención

        • Mantener limpias las rejillas.
        • Chequear que los extractores ubicados en la techumbre sean mantenidos por el Administrador cada 6 meses.
        • Mantener limpios los extractores individuales dentro de su baño

        Recomendaciones: No modificar las aperturas de las rejillas, ya que éstas corresponden a una calibración que permite elfuncionamiento adecuado de los sistemas.

    4. Terminaciones
      1. Pinturas

        Descripción
        Las pinturas que se han aplicado a los cielos, paredes, puertas y otros elementos de maderas y fierro, tienen una duración definida que depende del adecuado uso del inmueble y su mantención.

        En general, se debe considerar que las distintas superficies deben volver a pintarse periódicamente, ya que por efectos del tiempo, el sol y especialmente de la humedad las pinturas se envejecen, pierden colorido y brillo, e incluso pueden llegar a desprenderse.

        1. Pinturas interiores

          Mantención

          • Se recomienda repintar o retocar las pinturas interiores a lo menos cada 2 años para mantener su depto. en óptimas condiciones.
          • Pintar muros con pinturas recomendadas para cada uso, antes retirar toda la pintura suelta o humedecida.

          Recomendaciones: En caso de pinturas lavables, las manchas se pueden lavar suavemente, usando jabón neutro y la menor cantidad de agua posible. Evitar los limpiadores y paños abrasivos o los cepillos de fibras duras. Las pinturas opacas muestran las marcas de lavado más fácilmente que las brillantes.

        2. Barnices

          Mantención

          • Las maderas barnizadas se deben rebarnizar con un barniz que tenga la misma base, de lo contrario se debe raspar y pulir totalmente la madera antes de su aplicación.

          Recomendaciones: Es normal que el barniz se decolore debido a los efectos del sol; para retoques menores de barniz, existen en el mercado protectores o embellecedores con tinte fácil de usar, que se mezclan con la veta de la madera.

        3. Papeles Murales

          Mantención

          • Si su papel mural se ensucia, se recomienda limpiarlo con agua y jabón, las manchas menores se pueden sacar usando goma de borrar.

          Recomendaciones: Cuando se instale una estufa debe tener la precaución de proteger el papel mural de posibles quemaduras.

          Recomendaciones: No se repararán daños o manchas al papel mural, ocurridas después de la entrega del departamento, salvo si estas se especifican en ese momento.

      2. Cerámicas, Porcelanatos y fragües

        Descripción
        Los pisos y muros de baños están recubiertos con palmetas de cerámicas o porcelanato de fácil limpieza y mantención.

        Para obtener una mejor terminación del piso se ha colocado entre las palmetas, una pasta llamada «fragüe» que no cumple fines de unión.

        Mantención

        • Revisar y refraguar cuando este se haya quebrado y permita el paso de agua a través del recubrimiento a los muros, tabiques o pisos.

        Recomendaciones:

        • Las palmetas de cerámica o porcelanato son un material frágil, que sometido a caídas de objetos pesados o punzantes pueden saltar su superficie o trizarse.
        • Los pisos de cerámica o porcelanato son fáciles de mantener, por lo que deben ser simplemente aspirados cuando sea necesario. Ocasionalmente, pasar un paño húmedo.
        • La colocación de fragüe, no sostiene las cerámicas, y colabora a la impermeabilización del muro. Las grietas que se producen en el fragüe se pueden rellenar usando fragüe nuevo.
        • Las cerámicas instaladas en paredes de la vivienda se pueden lavar con jabón no abrasivo, detergente, o limpiador para baldosas. Los limpiadores abrasivos deslustran el acabado y pueden terminar manchándolo.
        • Se pueden producir manchas en las cerámicas o porcelanatos por el contacto de algún metal mojado con la superficie (una lata de espuma de afeitar, por ejemplo), para quitarla, aplique algún producto pulverizado que quite la oxidación, aplicándolo de acuerdo con las instrucciones del fabricante. Algunas manchas de mucho tiempo puede que no salgan, lo que hará necesario que tome las precauciones para evitar que se produzca este inconveniente.
      3. Quincallería

        Descripción
        Las cerraduras, chapas, manillas y bisagras colocadas en el depto. han sido fabricadas para garantizar su buen funcionamiento durante un largo período de uso.

        Para obtener una mejor terminación del piso se ha colocado entre las palmetas, una pasta llamada «fragüe» que no cumple fines de unión.

        Mantención

        • Lubricar periódicamente para prolongar su vida útil, con un libricante común tipo WD‐40.

        Recomendaciones:

        • Las perillas y chapas de las puertas deben funcionar correctamente con poca mantención. Sin embargo, en el tiempo pueden necesitar ligeros ajustes, debido a la contracción normal de la estructura y ocasionalmente puede ser necesario apretar sus tornillos.
        • Limpiar con productos no abrasivos.
      4. Espejos

        Descripción
        Son elementos pegados directamente al muro o instalados flotando pegados con huinchas adhesivas y siliconas especialmente fabricadas para estos fines.

        Mantención

        • Revisar, reparar o cambiar sello de borde del espejo cuando esté dañado o suelto para impedir la humedad entre la pared y el vidrio, en caso de no ser flotante.

        Recomendaciones:

        • No cargar los espejos al limpiar y no apoyarse en ellos, ya que solo parte de la superficie se encuentra adherida al muro, en el resto hay espacios libres.
        • Para limpiar espejos use líquidos limpia vidrios, cuide la caída de líquidos limpiavidrios sobre los artefactos sanitarios y cubiertas de mármol pues algunas fórmulas pueden deteriorar su acabado.
        • Si se considera agregar iluminación adicional a los recintos con espejos, evitar la instalación de las luminarias muy cerca de ellos, ya que un recalentamiento brusco puede originar que el espejo se quiebre.
      5. Pisos Fotolaminados

        Descripción
        Su departamento presenta un piso flotante fotolaminado. Este es un elemento fabricado en madera aglomerada con una cara con terminación estética de alta calidad. Este elemento está instalado sobre una capa de espuma niveladora.

        Mantención

        • Manténgalo con productos de limpieza especiales para pisos fotolaminados.

        Recomendaciones:

        • Tenga precaución con la caída de algún elemento pesado o con aristas vivas ya que el piso puede dañarse.
        • ”Evite arrastrar los muebles lo que puede producir daños”. Se recomienda poner bajo las patas de los muebles, restos de alfombra o pedazos de papel para que estas no dañen el piso.
        • Para la limpieza use productos recomendados para este tipo de material, ya que el exceso de humedad puede dañarlos.
      6. Sellos Hidráulicos

        Descripción
        Por sus múltiples cualidades como sellante y su fácil manipulación en tareas como pegar, sellar y unir todo tipo de materiales, tales como, vidrio, aluminio, goma, cerámica y maderas, hemos utilizado silicona con fungicida en las tareas de sellado general. Su departamento ha sido rigurosamente chequeado en todos los elementos que demandan de sello.

        Mantención

        • Verifique si hay fisuras o separaciones en la calafateadura y/o sellos alrededor del lavaplatos, especialmente tinas, W. C., lavatorios, receptáculos de ducha, revestimientos cerámicos, marcos exteriores de puertas y ventanas y cualquier otra parte originalmente sellada por la Constructora. Para reparar use un sellador adecuado. Los sellos expuestos a mucha humedad y a la acción directa del sol sufren degradación, en promedio duran aproximadamente 2 años.

        Recomendaciones:

        • No exponga los muebles de cocina y vanitorios a filtraciones de agua o humedad, pues están fabricados con maderas aglomeradas que pueden sufrir deformaciones.
        • Es necesario revisar periódicamente los sellos de las tinas, vanitorios, lavaplatos y lavaderos. La silicona se deteriora con la limpieza y se vence con el tiempo. Al momento de recambiar los sellos de silicona, es recomendable removerla totalmente, secar la superficie a cambiar y proceder a una nueva aplicación, usando silicona con fungicida.
        • Verifique si hay fisuras o separaciones en las uniones de materiales por el exterior y calafatee de nuevo si es necesario.
      7. Muebles

        Descripción
        Los muebles de cocina, el vanitorio del baño y los closets son de melamina, escogida por su durabilidad y la cualidad de ser fácil de mantener. Así, con un mantenimiento adecuado, mantendrá una presencia atractiva y se prolongará por más tiempo su vida útil.

        Mantención

        • Limpie las melaninas con un estropajo jabonoso, una esponja o utilice un producto no abrasivo de limpieza doméstica para las manchas más difíciles de quitar.
        • Revise al menos una vez al año las bisagras por si están adecuadamente alineadas y apretadas, use un atornillador para hacer los ajustes necesarios. Verifique si los cajones se pueden sacar y meter con facilidad y aplique spray de silicona a las correderas si están pegadas.

        Recomendaciones:

        • Hay productos de limpieza especialmente formulados para melamina, que no la manchan y dejan brillante la superficie. Siga atentamente las instrucciones del fabricante, cuando se trate de usar algún tipo de producto de limpieza.
        • Mantenga cerrados los cajones para proteger las correderas y mantener limpio su interior.
      8. Cubiertas de mármol y granito

        Descripción
        El mármol por ser un material de naturaleza pétrea puede presentar algunas imperfecciones propias de su origen, las que son parte implícita de su belleza.

        Mantención

        • Limpie las cubiertas con un trapo o esponja jabonosa, o utilice un producto de limpieza doméstica que sea líquido y no abrasivo para las manchas difíciles.

        Recomendaciones:

        • Se pueden comprar productos de limpieza especialmente formulados para superficies laminadas, que no manchan y dejan una superficie brillante, siempre que se sigan atentamente las instrucciones del fabricante.
        • • Nunca deje restos de pasta de dientes, crema, recipientes metálicos u otros elementos directos en la cubierta de mármol. De lo contrario se manchará la superficie.
        • No deje que el agua se acumule alrededor de la cubierta del lavaplatos o de los vanitorios y cuide los sellos de estos. Estas zonas son propensas al daño por agua, puesto que la humedad excesiva tiende a descomponer el sello y producirá hinchazones o deslaminaciones de la madera aglomerada. Se debe tener en cuenta que el agua caliente y el cloro son perjudiciales para los sellos.
        • Revise periódicamente los sellos y cámbielos cuando sea necesario.
    5. Equipamiento del Departamento
      1. Horno Eléctrico

        Descripción
        Su departamento cuenta con horno eléctrico, el que posee una garantía del fabricante de 1 año, cualquier desperfecto dentro de ese periodo llame al fono indicado en el folleto del mismo o nuestro departamento de Post Venta lo ayudará a resolver el problema.

        Recomendaciones: Como todo horno evite que lo que cocine en él se derrame lo que puede producir algún desperfecto, límpielo con un paño húmedo y con un producto desengrasante, evite usar elementos o productos abrasivos los que pueden dañar el esmalte del horno, en cuyo caso no hay garantía

      2. Cocina Encimera

        Descripción
        Su departamento cuenta con encimeras vitrocerámicas de tecnología Europea empotradas en una cubierta de granito gris mara. Su funcionamiento es simple aunque se debe tener especial cuidado en los materiales para su uso así como la forma de limpieza. Durante el primer uso puede presentarse un olor extraño debido a los residuos del material de protección o humedad, el cual desaparece luego de un corto periodo de tiempo. Deberá leer cuidadosamente el manual de artefactos que se encuentra en la carpeta de entrega de su inmueble ya que en éste se indican todas las precauciones que debe tener al momento de usarlos.

        Mantención

        • Para su limpieza tiene que procurar que la superficie esté fría, limpiar con paño húmedo tibio y un detergente suave, para secar utilizar un paño suave. Para manchas fuertes si se quema algún residuo sobre la superficie vitrocerámica, remueva con un limpiador de vitrocerámicos o un raspador y luego limpie con un acondicionador que contenga silicona; tener precaución de no rayar o dañar la superficie.

        Recomendaciones:

        • Mantener a los bebés y niños alejados de la encimera para evitar quemaduras.
        • Nunca utilizar tostadores u ollas y/o sartenes de aluminio.
        • Asegurarse que los mangos de las ollas estén siempre bien colocados para evitar contactos accidentales.
        • No deje manteca o aceite caliente sobre la encimera encendida ya que existe riesgo de inflamación. Utilice siempre ollas de fondo plano y del tamaño correcto de acuerdo al foco de la encimera utilizado (nunca más pequeño).
        • No deje que cables eléctricos estén en contacto con las partes calientes de la encimera.
        • No utilice la encimera para calentar ambientes o secar ropa.
        • Mantener en lo posible las ollas con tapa mientras cocina.
        • Baje la temperatura una vez que el líquido esté en ebullición para evitar salpicaduras.

        Advertencias:

        • No deje focos de la encimera encendidos sin un sartén u olla sobre este.
        • Esté atento a que los focos retendrán el calor por un tiempo hasta enfriarse.
        • Cuando cocine comidas con alto contenido de azúcar, limpiar cualquier salpicadura de la superficie vitrocerámica para evitar daños a esta.
        • Si la superficie se rompe, desconectar inmediatamente el aparato de la red para evitar la posibilidad de un choque eléctrico.
      3. Campana Extractora

        Descripción
        Su departamento cuenta con una campana retráctil la que se activa al deslizar la parte inferior de ella. El sistema tiene equipos de apoyo externos para la extracción, los cuales están ubicados en la parte superior del edificio, estos funcionarán en un periodo a definir por la administración del edificio en conjunto con los propietarios.

        El sistema también tiene un sistema anti flama que detecta los aumentos de temperatura que bloque el ducto de extracción, para evitar que se inflamen éstos.

        Recomendaciones: En su interior posee un filtro el que debe ser reemplazado dependiendo del uso, se recomienda cada 3 meses.

      4. Caldera

        Descripción
        Su departamento cuenta con una caldera de tiro forzado cámara externa, marca Ariston modelo Class 24 FF GN, la cual entrega los requerimientos, tanto de calefacción como de agua caliente sanitaria.

        Mantención

        • La caldera debe ser mantenida según la pauta del fabricante cada 12 meses.

        Recomendaciones:

        • Verificar permanentemente que no existan fugas de gas o agua en la caldera. En caso de detectar algún problema informe de inmediato al conserje.
        • Verifique permanentemente el aseo general de la caldera.
  1. USO Y MANTENCIÓN DE ESPACIOS COMUNES

  1. INSTALACIONES SANITARIAS

    Descripción
    Las instalaciones sanitarias del edificio están compuestas por un sistema de agua potable formado por un estanque de agua potable, planta elevadora, matrices, remarcadores y redes internas de deptos., estas últimas se tratan en capítulos anteriores; un sistema de alcantarillado de aguas servidas normalmente compuesto por una red de cañerías y cámaras.

    Además de estos sistemas generales, el edificio cuenta con baños de personal cuyas instalaciones se deben tratar como si fueran de un depto. y su descripción, mantención y recomendaciones se encuentra en capítulos anteriores.

    1. Estanque de Agua Potable

      Descripción
      Los estanques de agua potable en un edifico son estructuras de hormigón y su objetivo es almacenar agua para el uso del edificio, alimentados desde la red pública.

      Se proyectaron dos estanques contiguos de forma tal de abastecer a los usuarios mientras se efectúa mantención en uno de ellos.

      Mantención, según tabla de mantenimiento general, Anexo 1.

      • Revisión de válvulas de corte automático.
      • Limpiar y desinfectar el interior del estanque.
      • Revisar y reparar impermeabilización.

      Recomendaciones:

      • Leer los consumos diariamente, con el fin de detectar pérdidas de agua por filtraciones o roturas.
      • Mantener cerrado el recinto de estanques.
    2. Planta Elevadora

      Descripción
      El edificio cuenta con una planta elevadora para el abastecimiento de agua potable a los deptos. y servicios comunes, esta se encuentra en el nivel ‐2 y está compuesta por ocho bombas en sistema de frecuencia variable, más dos estanques hidropack, un tablero de comando, válvulas de corte y retención y manómetros.

      Mantención, según tabla de mantenimiento general, Anexo 1.

      • Efectuar mantención periódica, al menos una vez al año, con empresa William León Vera E.I.R.L., de acuerdo al contrato de mantención.
      • Revisar si existen fugas en el sistema.

      Recomendaciones:

      • Ante ruidos diferentes a los normales, detener la bomba con problemas y avisar al servicio técnico.
      • No manipular los equipos por personas no especializadas, ya que son equipos eléctricos en zonas húmedas, con los que se debe tomar precauciones para su intervención.
      1. Bomba Sentina

        Descripción
        El Edificio cuenta con 3 bombas sentinas ubicadas en el nivel subterráneo ‐2.

        La primera se ubica en la Sala de Bombas y expulsa las aguas de filtración o vaciado de los estanques y las aguas de canales perimetrales.

        La segunda y tercera se encuentran ubicadas en el subterráneo ‐2 entre las dos torres. Tienen por función evacuar el agua proveniente de las salas de basura y de la lavandería.

        Mantención, según tabla de mantenimiento general, Anexo 1.

        • Se debe efectuar una mantención periódica de éstas según calendario con empresa WLV E.I.R.L., revisando circuitos eléctricos, válvula de retención y posibles obstrucciones en la misma. La cámara que las contiene debe permanecer libre de escombros.
        • En la sala de basura se debe tener muy presente que el sistema evacua líquidos del lavado de tachos, en ningún caso evacuar sólidos que pueden obstruir las bombas lo que podría provocar una inundación.
    3. Red de Agua Potable

      Descripción
      El edificio cuenta con una red que abastece desde el estanque de acumulación a cada depto., esto se hace por medio de una matriz vertical de baja presión y una matriz vertical de alta presión las que se encuentran a la vista en la sala de medidores o remarcadores, desde esta matriz se alimenta a cada departamento previo paso por un remarcador.

      Mantención

      • Revisar existencia de fugas.
      • Cuando se generen sales en las uniones de cañerías o artefactos limpiar y observar, si persiste reparar.

      Recomendaciones:

      • Realizar reparaciones por personal calificado.
      • Cortar el suministro de agua antes de reparar.
      • Tomar precauciones para el vaciado de la cañería.
    4. Remarcadores

      Descripción
      El edificio cuenta con remarcadores de agua que se ubican en salas de medidores en los pasillos de los pisos.

      Mantención
      Revisar si existe fuga de agua.

      Recomendaciones:

      • Solo manipular por especialistas.
      • Mantener clara la identificación de los deptos. a la que corresponde cada remarcador.
    5. Red de alcantarillado de aguas servidas

      Descripción
      El edificio cuenta con una red de aguas servidas que las recolecta de los departamentos y los entrega a la red pública; estas redes en general son de PVC.

      Mantención
      Revisar y reparar fugas.

      Recomendaciones:
      En el caso de emanación de malos olores, revisar el sistema. Esto se puede deber a fugas en cañerías visibles o que se encuentran en el interior de un shaft, o a fallas en las tuberías de ventilación.

    6. Cámaras

      Descripción
      Las cámaras son registros del sistema de alcantarillado, que se encuentran en los tramos de cañerías bajo jardines o pavimentos. Estas cámaras son de ladrillos estucados con una tapa de hormigón.

      Mantención

      • Mantener limpio el interior de la cámara, principalmente de elementos que obstruyan el paso del agua o arenas acumuladas.
      • Revisar las tapas de cámaras; si se encuentran quebradas reemplazar por nuevas.

      Recomendaciones:

      • No permitir el tránsito o estacionamiento sobre cámaras que tengan tapas simples.
      • Mantener las tapas selladas en sus bordes para evitar la salida de malos olores.
  2. INSTALACIONES ELECTRICAS Y CORRIENTES DEBILES
    1. Tableros

      Descripción
      En el edificio las instalaciones eléctricas de espacios comunes están controladas por tableros generales y tableros específicos para los diferentes servicios tales como ascensores, bombas, iluminación y otros.

      Mantención

      • Limpiar, reapretar conexiones de los elementos que lo componen.
      • Sustituir aquellos en mal estado y/o dañados (termomagnéticos, diferenciales, fusibles, conductores, barras, conectores, etc.).

      Recomendaciones:

      • Mantener los tableros cerrados.
      • Solo intervenir en su interior por personal capacitado.
      • Debe existir personal en el edificio capacitado para operar el tablero.
    2. Grupo Generador

      Descripción
      El edificio cuenta con un grupo generador de energía eléctrica maca Perkins de 150 KVA, estos son motores petroleros estacionarios conectados a un generador.

      El generador entrega energía a los 4 ascensores, equipos de impulsión de aguas potable, iluminación de emergencia en espacios comunes y sistema de presurizado de caja escala de seguridad.

      Mantención, según tabla de mantenimiento general, Anexo 1.

      • Revisión de niveles de petróleo, aceite y otros.
      • Mantención por servicio técnico de DIPERK, según indicaciones del fabricante de acuerdo al contrato de mantención.
      • Es deber de la Administración realizar puestas en marcha mensualmente del generador para así verificar su buen funcionamiento.

      Recomendaciones:

      • Mantener el estanque de combustible lleno.
      • No permitir acceso a personas no autorizadas al recinto.
      • No almacenar elementos ajenos al equipo.
    3. Iluminación de emergencia

      Descripción
      El edificio cuenta con un sistema de iluminación de emergencia. Según la nueva reglamentación, cada foco debe ser energizado en forma independiente por baterías, de forma que aún con el grupo electrógeno fuera de funcionamiento, ante una emergencia el edificio pueda ser evacuado con seguridad. Sólo algunas lámparas de los espacios comunes son a su vez de la red de emergencia.

      El generador entrega energía a los 4 ascensores, equipos de impulsión de aguas potable, iluminación de emergencia en espacios comunes y sistema de presurizado de caja escala de seguridad.

      Mantención, según tabla de mantenimiento general, Anexo 1.

      • Revisar ampolletas y cambiar las que sean necesarias.
      • Revisar estado de las baterías.

      Recomendaciones:
      Realizar mantención y verificación de baterías por personal especializado.

    4. Citofonía

      Descripción
      El edificio cuenta con sistema de citofonía centralizada que comunica cada depto. con la conserjería. Además la conserjería también mantiene comunicación con los citófonos de los portones de acceso vehicular y la puerta de acceso del edificio.

      Mantención
      Realizar la mantención recomendada por el proveedor con un servicio técnico autorizado.

      Recomendaciones:
      No intervenir el sistema por personas ajenas a los servicios técnicos autorizados.

    5. Circuito cerrado de TV

      Descripción
      El edificio cuenta con un circuito cerrado de cámaras de vigilancia ubicadas en lugares estratégicos y con un grabador de baja velocidad que permite registrar la historia de cada cámara.

      Mantención, según tabla de mantenimiento, Anexo 1.

      • Realizar la mantención recomendada por el proveedor.
      • Revisar en pantalla el funcionamiento de las cámaras.
      • Revisar en pantalla la posición de la cámara, corregir si se ha movido.
      • Revisar y mantener sellos de cámaras de intemperie.
      • Revisar si el equipo de grabación se encuentra registrando las imágenes.

      Recomendaciones:

      • Realizar la mantención por un servicio técnico autorizado.
      • Mantener DVD grabados con la información al menos por dos meses.
      • Solo efectuar mantenciones mayores con servicios técnicos especializados.
  3. ASCENSORES
    1. Ascensores

      Descripción
      El edificio cuenta con cuatro ascensores, los cuales son accionados por motores eléctricos; sus sistemas electromecánicos y electrónicos son de alta complejidad.

      Mantención, según tabla de mantención, Anexo 1.
      Realizar mantenciones preventivas mensualmente según indicaciones del fabricante, Ascensores OTIS de acuerdo al contrato de mantención y referirse al manual de uso respectivo.

      Recomendaciones:

      • La mantención debe ser contratada a un servicio técnico de la empresa OTIS.
      • Se debe mantener un archivo con los informes de cada mantención realizada.
      • En el edificio debe haber permanentemente una persona capacitada para el rescate de pasajeros.
      • Se debe mantener la sala de máquinas limpia, sin objetos ajenos a los equipos, con iluminación en buen estado.
      • Las mudanzas deben ser supervisadas por una persona capacitada para ello, la operación de puertas debe ser por medio de llaves.
      • No se debe permitir ingreso de personas ajenas a la administración o mantención a la sala de máquinas.
  4. INSTALACIONES DE PREVENCION DE INCENDIOS
    1. Red Seca

      Descripción
      El edificio cuenta con una red seca según lo establecido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción. Esta red consiste en una cañería que tiene una entrada en el exterior del edifico y una boca de salida en cada piso. En caso de incendio esta es utilizada por bomberos conectando su carro a la boca de entrada de la red y una manguera en la boca de salida del piso del siniestro.

      Mantención
      Revisar que estén operativa las válvulas y siempre cerradas.

      Recomendaciones:
      Mantener despejada el área.

    2. Red Húmeda

      Descripción
      El edificio cuenta con una red húmeda. Esta consiste en mangueras conectadas a la matriz de agua potable en cada piso y accionadas por una válvula de apertura y corte rápido.

      Este sistema funciona con la presión del sistema de agua potable del edificio.

      Mantención

      • Revisar estado de las mangueras y pitones.
      • Revisar enrollado de la manguera, este debe estar como lo indica el fabricante para su fácil desenrollado.

      Recomendaciones:

      • Instruir al personal del edificio en su uso.
      • Proteger la manguera de eventuales roturas.
    3. Extintores

      Descripción
      El edificio cuenta con 4 extintores tipo polvo químico seco tipo ABC de 10 kg. ubicados en las salas de basura y salas eléctricas.

      Este sistema funciona con la presión del sistema de agua potable del edificio.

      Mantención
      Se debe verificar el correcto estado de válvulas, sellado y que el indicador de presión del extintor este en color verde, de no ser así contactar a empresa de equipos de incendio para su reparación a la brevedad.

    4. Alarma de incendio

      Descripción
      El edificio tiene sistemas de detección de incendio. Este sistema está compuesto por una red de detectores de humo y calor, sirenas y palancas de activación manual, todo esto conectado a una central ubicada en el mesón de Conserjería que indica el punto donde se activó el sensor y enciende las sirenas.

      Mantención, según tabla de mantenimiento, Anexo 1.

      • Se debe solicitar a servicio técnico la verificación del sistema, dado que es un trabajo que requiere personal calificado.
      • En esta visita se deben verificar el funcionamiento de cada sensor, el estado de las palancas manuales y las sirenas.
      • Se deben limpiar los sensores para garantizar su funcionamiento en caso de incendio.

      Recomendaciones:

      • Sólo intervenir por personal especializado.
      • Instruir al conserje para leer la información entregada e identificar el punto del edificio donde se activó el sistema.
      • Efectuar pruebas constantemente del funcionamiento de los sistemas.
  5. BASURAS
    1. Sala de basuras

      Descripción
      El edificio cuenta con dos salas para almacenamiento de basuras, a la cual llegan los ductos que las recolectan desde cada piso.

      Las salas cuenta con contenedores con ruedas para su traslado, repisas para almacenar papeles y botellas que en muchos casos se entrega separado para su reciclaje, o elementos pesados o de gran volumen que no pueden ser procesados en el compactador.

      Las salas de basura cuentan con un punto de agua con una válvula, conexión para manguera y su manguera.

      Mantención

      • Revisar y reparar cerámicas dañadas ya que en ellas se acumula basura que luego se descompone.
      • Revisar y mantener limpia la pileta de recolección de aguas de lavado.

      Recomendaciones:

      • Mantener la sala limpia.
      • Retirar cada vez que pase el camión recolector, la basura acumulada en bolsa y con los contenedores cerrados.
      • Es posible contratar servicio de desodorización para la sala, esto minimiza los olores al abrir las tolvas de cada piso.
      • El personal que manipula los contenedores y otros dentro de la sala debe tomar las precauciones necesarias desde el punto de vista sanitario.
      • Al lavar los tachos se debe verificar que no existan restos sólidos en ellos, solo líquidos. Lo anterior para evitar que se obstruyan las bombas elevadoras del subterráneo ‐2.
  6. AGUAS LLUVIAS
    1. Techumbre y bajadas de agua

      Descripción
      Se denomina techumbre al conjunto compuesto por la cubierta, su estructura y soluciones para la evacuación de aguas lluvias generalmente en hojalatería o PVC.

      Mantención, según tabla de mantenimiento, Anexo 1.

      • Limpieza de canales, cubetas y bajadas de agua antes de la temporada de lluvias y durante ella.
      • Revisión soldaduras, sello de pernos si se trata de plancha onduladas y estado de las planchas.
      • En marquesina acceso, mantener boca de gárgolas libre de obstrucciones y con los sellos en perfectas condiciones.

      Recomendaciones:

      • Evitar que las personas que suban a los techos, para su revisión u otras actividades, dañen planchas al caminar sobre ellas.
      • Revisar los sellos y uniones periódicamente y asesorarse por especialistas en cuanto a qué tipo de material utilizar en caso de requerirse reparación.
    2. Canaletas y rejillas

      Descripción
      Los sistemas de recolección de aguas lluvias tienen canaletas o pendientes de terreno que llevan a puntos de recolección para ser incorporadas a las tuberías del sistema. En estos puntos existen piletas con rejillas.

      Mantención, según tabla de mantenimiento, Anexo 1.

      • Limpiar piletas y mantener rejillas libres de hojas o basuras que impidan el ingreso de las aguas.
      • Reemplazar rejillas de sumideros que se encuentren en malas condiciones.
      • Mantener el terreno aportante libre de hojas y basuras.

      Recomendaciones:
      Mantener el terreno libre de hojas y basuras para minimizar los efectos de éstas en el sistema.

  7. JARDINES
    1. Riego automático

      Descripción
      El riego automático de jardines, es un sistema de cañerías con regadores que cubren toda la superficie de jardines. Es accionado automáticamente por un programador que activa válvulas eléctricas.

      Mantención, según tabla de mantenimiento, Anexo 1.

      • Revisar regadores, que estén en buen estado y que estén regulados para regar las zonas requeridas.
      • Revisar filtraciones en las conexiones de válvulas o manifold.
      • Revisar los tiempos de riego.
      • Programar el riego en función de la época del año.

      Recomendaciones:

      • El sistema esta pre‐programado; si requiere alguna modificación remitirse al manual específico del sistema.
      • Para la programación del riego, asesorarse por especialista que indique los tiempos necesarios.
    2. Jardines

      Descripción
      Los jardines son una combinación de zonas de césped, plantas, arbustos y árboles.

      Mantención
      Mantener los jardines, árboles, drenes y riego automático es responsabilidad directa de la administración del edificio, para lo cual deberá contratar una empresa de jardinería, de acuerdo al contrato de mantención.

      Recomendaciones:

      • Debe contarse con personal calificado para la mantención de áreas verdes, que además tenga conocimiento del cuidado que debe tenerse con las instalaciones subterráneas.
      • Dadas las condiciones climáticas de la zona, el buen cuidado y mantención de áreas verdes depende de la oportunidad y cantidad del riego, especialmente durante la época de verano.
      • Se recomienda además realizar las mantenciones cada semana debido a las áreas de jardines que contempla el edificio.
      • Se debe verificar que la dirección del sistema de riego no esté orientada hacia los muros, ya que el contacto de humedad excesiva produce deterioro en las superficies pintadas, descascarando las capas de pintura.
      • Se debe verificar que los drenes estén despejados y limpios, para la evacuación de agua de las jardineras.
      • Las jardineras del primer piso están sobre la losa de estacionamientos subterráneos, han sido impermeabilizadas cuidadosamente y probadas por un largo periodo de tiempo. Se debe instruir al personal de jardinería que no utilice elementos metálicos que puedan dañar las impermeabilizaciones y así evitar futuras filtraciones. Es responsabilidad del administrador del edificio velar por este punto.
  8. IMPERMEABILIZACIONES

    Descripción
    Las losas y zonas que quedan expuestas a la intemperie y que cuentan con sectores de circulación vehicular o de personas bajo las mismas deben ser tratadas con productos impermeabilizantes y, dependiendo del tipo de tránsito, poseen diferentes características técnicas y comportamientos.

    Los productos usados en el edificio son los siguientes:

    1. Jardineras

      Descripción
      Sobre la losa de hormigón se impermeabilizó con 2 manos de Sika Lam 5000, luego se instaló una geocelda para el drenaje del riego la cual se tapó con geotextil. A continuación se colocó la tierra de relleno, sobre esta se instaló otra capa de geotextil, la tierra vegetal y finalmente el pasto.

      Mantención
      Corresponde a la normal utilizada con el sistema de riego y manteniendo el pasto en buenas condiciones, no debería presentar problemas mientras no usen herramientas punzantes que puedan romper la membrana impermeabilizante Sikalam 5000.

      Recomendaciones:
      Tener cuidado al manipular herramientas y durante la reposición de pasto tener precaución en retirar cada capa sin dañar el geotextil, geocelda o la membrana.

    2. Accesos peatonales 1º piso con baldosa

      Descripción
      Sobre la losa de hormigón se impermeabilizó con 2 manos de Sika Lam 5000, luego se instaló la geocelda para el drenaje, sobre esta se instalaron los separadores de PVC para recibir finalmente las baldosas.

      Mantención
      Este sistema requiere de una limpieza previo a los periodos de lluvia, para esto se deben retirar manualmente las baldosas con los soportes y lavar la superficie impermeabilizada para despejar estas zonas de arena, hojas o cualquier objeto que evite el normal escurrimiento de las aguas.

      Recomendaciones:
      Tener especial cuidado en el retiro de las baldosas y los soportes para evitar dañar la membrana impermeabilizante, a su vez retirar los objetos sólidos como piedras u otros manualmente sin barrer. Acopiar las baldosas retiradas en sectores abiertos como los estacionamientos y limpiar por zonas reducidas, no sobrecargar los sectores de circulación ya que pueden romper los soportes y/o la membrana.

    3. Losa piso 27º terrazas

      Descripción
      Sobre la losa de hormigón se impermeabilizó con 2 manos de Sika Lam 5000, luego se aplicó un relleno de hormigón liviano (hormigón con bepolitas), posteriormente se repitieron 2 manos con Sika Lam 5000 el cual a su vez se protegió con un mortero de Sika. Sobre todo esto fue instalado finalmente el pavimento Deck.

      Mantención
      Se debe considerar la limpieza previo al invierno debido a la acumulación de arena y suciedad que pueden obstruir las canales de agua, para esto deben retirar el piso deck y limpiar la superficie, especialmente la canal de aguas lluvias ubicada en el perímetro y los despiches para evitar que se inunde el sector.

      Recomendaciones:
      Se recomienda retirar con cuidado el piso deck y lavar la superficie previo al retiro manual de los objetos sólidos y un aspirado con máquina, realizar las mantenciones con personal calificado y reparar sectores dañados si se presentan.

    4. Estacionamientos 1º piso

      Descripción
      Sobre la losa de hormigón se impermeabilizó con Sikalastic 830 (poliurea) y luego se protegió con Sika floor 359 (poliuretano con cuarzo).

      Mantención
      Lavar la superficie con hidrolavadora de baja presión para mantenerla libre de suciedad y objetos sólidos que puedan dañar la membrana con el peso de los vehículos. La losa cuenta con despiches que ayudan a evacuar las aguas lluvias, éstos deben limpiarse frecuentemente para evitar que la suciedad y arena los obstruya y genere problemas durante el invierno.

      Recomendaciones:
      Lavado sólo con máquina hidrolavadora de baja presión y evitar el uso de herramientas manuales que puedan desgastar la superficie y/o dañarla.

  9. PORTON ELECTRICO

    Descripción
    El acceso vehicular al edificio se encuentra cerrado por un portón automático accionado por un control remoto desde el mesón de conserjería. Además de los controles remotos entregados a cada propietario de estacionamiento.

    Mantención
    Realizar la mantención recomendada por el proveedor con un servicio técnico autorizado al menos cada 6 meses.

    Recomendaciones:
    No someterlos a cargas concentradas en la punta.

  10. PINTURAS
    1. Pinturas exteriores

      Mantención
      Pintar muros con pinturas para exteriores, antes retirar toda la pintura suelta o humedecida.

      Recomendaciones:

      • Es normal que la pintura exterior se decolore debido a los efectos del sol y la lluvia.
      • Utilizar pinturas de acuerdo a recomendación de especialistas.
      • Se recomienda repintar cada 3 años.
    2. Pinturas de elementos metálicos

      Mantención
      Las estructuras deben pintarse con anticorrosivo y esmalte sobre metal, previa limpieza de óxido en todos los elementos metálicos del edificio, rejas, portones, rejillas, celosías, pasamanos, etc.

      Recomendaciones:
      Revisar periódicamente si aparecen manchas de óxido; de ser así se deben tratar las estructuras en forma inmediata, sacándose el óxido y pintando con esmalte sintético previo tratamiento de dos manos de antióxido.

  11. AVES

    Descripción
    En las ciudades costeras se presenta el inconveniente de la anidación de aves (gaviotas) en las techumbres de los edificios. De ocurrir esto se debe contratar un servicio de control de plagas para evitar el daño y la obstrucción de los sistemas de evacuación de aguas lluvias.

  1. AGENDA DE INSTALADORES

ESPECIALIDAD EMPRESA CONTACTO EMAIL TELEFONO
Ventanas y Aluminios Metalval Enrique Swett eswett@metalval.cl 2630332
Extracción Tekman Carlos Dacunha carlos.dacunha@tekman.cl / servicios@tekman.cl 2480030
Instalaciones Eléctricas Inelec Renzo Nicolini rnicolini@inelec.cl 26883435
Corrientes Débiles Bell Telephone Salvador Gajardo sgajardo@belltelephone.cl 2351100
Instalaciones Sanitarias WLV E.I.R.L. Rodrigo Alarcón willianleon@wlv.cl 2940681
Sistema de Basura Constructora Ribotta Dante Ribotta asesoriasribotta@gmail.com 2882478
Sistema de Bombas WLV E.I.R.L. Rodrigo Alarcón willianleon@wlv.cl 2940681
Ascensores OTIS Luis Lebuy luis.lebuy@otis.com 02‐3552100
Grupo Electrógeno Diperk Alberto Araya alaraya@diperk.cl / diperk@diperk.cl 02‐6203895
Portones automatizados Bell Telephone Salvador Gajardo sgajardo@belltelephone.cl 2351100
  1. CALENDARIO DE MANTENCIÓN DEL DEPTO.

Revisar (de redes, sellos y griferías)
Descripcion Frecuencia 1er Año 2do Año 3er Año
ENE ABR JUL OCT ENE ABR JUL OCT ENE ABR JUL OCT
Estado del sello del WC con el piso Anual
Ausencia del agua u hongos en el apoyo de la taza 2 Veces al Año
Estado del sello del Lavamanos con el muro (en caso de rotura reponer) Anual
Fitting del estanque (inmóvil, buen estado de sellos) 2 Veces al Año
Muros con llaves de agua y salidas de cañerías Anual
Registro del cuerpo del desagüe lavamanos Anual
Estado de las llaves de paso y llave angular WC Anual
Inmovilidad de la grifería con respecto a superficie de apoyo 2 Veces al Año

Limpiar
Descripcion Frecuencia 1er Año 2do Año 3er Año
ENE ABR JUL OCT ENE ABR JUL OCT ENE ABR JUL OCT
Sifones de lavamanos 2 Veces al Año
Canales de ventanas 2 Veces al Año
Palmetas de cerámica en baños Semanal
Rejillas de ventilaciones y extractores de aire 2 Veces al Año

Revisar y Reponer
Descripcion Frecuencia 1er Año 2do Año 3er Año
ENE ABR JUL OCT ENE ABR JUL OCT ENE ABR JUL OCT
Sello de lavamanos contra muro Anual
Sello de WC contra piso Anual
Arandelas de goma de griferías con filtraciones Permanente
Sellos de puertas y ventanas Anual

Pintar
Descripcion Frecuencia 1er Año 2do Año 3er Año
ENE ABR JUL OCT ENE ABR JUL OCT ENE ABR JUL OCT
Muros exteriores Cada 3 Años
Cielos interiores de recintos húmedos Anual
Muros y cielos de recintos húmedos Anual
Muros interiores Cada 2 Años
Otros cielos interiores Cada 2 Años
Elementos metálicos Anual

Lubricar
Descripcion Frecuencia 1er Año 2do Año 3er Año
ENE ABR JUL OCT ENE ABR JUL OCT ENE ABR JUL OCT
Bisagras, burletes y cerraduras 2 Veces al Año

MANTENCION SISTEMAS GENERALES
Descripcion Frecuencia 1er Año 2do Año 3er Año
ENE ABR JUL OCT ENE ABR JUL OCT ENE ABR JUL OCT
Extractor baños 2 Veces al Año
Extractor techumbres 2 Veces al Año
Portones eléctricos 2 Veces al Año
Control de aves en Techumbre 2 Veces al Año
Sistema Jardines 2 Veces al Mes
Canaletas y gárgolas para bajada de aguas en techumbres 2 Veces al Año
Canaletas y rejillas (limpieza) 2 Veces al Año
Ascensores Mensual
Sistemas de prevención de incendios 3 Veces al Año
Grupo generador Permanente
Iluminación de emergencia Permanente
Citofonía y CCTV 3 Veces al Año

Portada Manual Makrovista

El siguiente manual tiene por objetivo entregarle a ud. información relevante sobre los aspectos relacionados con el uso y mantención general del inmueble y del edificio del cual usted es propietario, así como las medidas preventivas que se deben considerar para mantener cada una de las partes en buenas condiciones y buen funcionamiento.

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